Comprar una vivienda supone uno de los mayores desembolsos económicos para una familia. En la Comunidad de Madrid, las familias numerosas pueden beneficiarse de un tipo reducido del 4% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al adquirir su vivienda habitual, frente al tipo general del 6%.
Pero ¿qué ocurre si una familia compra su nueva casa cuando está esperando a su tercer hijo y todavía no dispone del título de familia numerosa?
El Tribunal Supremo ha aclarado esta situación en su Sentencia 1060/2026, de 24 de septiembre, reconociendo que el beneficio fiscal también puede aplicarse cuando el tercer hijo ya estaba concebido en el momento de la compra, siempre que posteriormente nazca con vida.
¿Qué ITP pagan las familias numerosas al comprar una vivienda en Madrid?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es uno de los tributos que deben tenerse en cuenta al comprar una vivienda de segunda mano.
En la Comunidad de Madrid, el tipo general es del 6%, aunque existe un tipo reducido del 4% para la adquisición de la vivienda habitual por familias numerosas, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la normativa autonómica.
La diferencia puede representar un ahorro importante en el coste de la operación.
Por ejemplo, en una vivienda de 300.000 euros, aplicar un tipo del 4% en lugar del 6% supone una diferencia de 6.000 euros en el impuesto.
Por eso, determinar cuándo una familia puede acogerse a este beneficio fiscal resulta especialmente relevante.
¿Se puede aplicar el ITP reducido si el tercer hijo todavía no ha nacido?
Esta es precisamente la cuestión que ha resuelto el Tribunal Supremo.
La controversia surgía cuando una familia adquiría su vivienda habitual durante el embarazo del tercer hijo. En el momento de la compraventa todavía no se había producido el nacimiento, por lo que surgían dudas sobre si podía considerarse familia numerosa a efectos fiscales.
En su sentencia, el Supremo interpreta conjuntamente la normativa de protección a las familias numerosas, la legislación tributaria y el Código Civil.
Este último establece, en su artículo 29, que el concebido se tiene por nacido para todos los efectos que le sean favorables, siempre que posteriormente nazca con vida y se cumplan las condiciones previstas en el artículo 30.
A partir de esta disposición, el Tribunal concluye que el tercer hijo concebido puede computarse a efectos de aplicar el tipo reducido del ITP en el supuesto analizado.
¿Es obligatorio tener el título de familia numerosa en el momento de la compra?
Otro de los aspectos importantes de la sentencia es el papel del título oficial de familia numerosa.
El Tribunal Supremo señala que este documento acredita la condición de familia numerosa, pero no es el que crea por sí mismo dicha condición.
Por tanto, no disponer del título oficial en la fecha de la compraventa no impide necesariamente aplicar el beneficio fiscal cuando concurren los requisitos materiales reconocidos por la sentencia.
El Tribunal considera que exigir el documento en ese momento, sin atender a las circunstancias familiares, podría frustrar la finalidad de la reducción tributaria.
Esta interpretación tiene en cuenta que las necesidades de una familia cambian desde el embarazo. La búsqueda de una vivienda más amplia o adaptada a la llegada de un nuevo hijo puede producirse antes del nacimiento.
¿Qué condiciones establece el Tribunal Supremo?
La sentencia reconoce la aplicación del tipo reducido del 4% en el supuesto estudiado cuando:
- La vivienda adquirida está destinada a ser la residencia habitual de la familia.
- El tercer hijo ya estaba concebido en la fecha de devengo del impuesto.
- El nacimiento se produce posteriormente con vida y con entero desprendimiento del seno materno.
- Se cumplen los demás requisitos exigidos por la normativa aplicable al beneficio fiscal.
Es importante destacar que el nacimiento posterior no cambia la fecha de devengo del impuesto, que continúa siendo la correspondiente a la operación de compraventa.
Lo que hace el Tribunal Supremo es interpretar el requisito relativo a la composición familiar para admitir al hijo concebido en las circunstancias descritas.
¿Esta sentencia afecta a otros beneficios fiscales de las familias numerosas?
No necesariamente.
El propio Tribunal Supremo limita el alcance de su doctrina al supuesto examinado: la aplicación del tipo reducido del 4% del ITP en la Comunidad de Madrid para la adquisición de vivienda habitual por familias numerosas.
Esto significa que no puede trasladarse automáticamente esta interpretación a otros impuestos o beneficios fiscales.
Cada situación deberá analizarse conforme a su normativa específica.
La importancia de revisar los impuestos antes de comprar una vivienda
La Sentencia 1060/2026 aporta claridad a una situación que puede afectar a familias que deciden cambiar de vivienda ante la llegada de su tercer hijo.
También recuerda la importancia de revisar las circunstancias personales y familiares antes de liquidar los impuestos derivados de una compraventa.
En Asesoría Mirasierra, en Madrid, podemos ayudarte a revisar tu situación fiscal y valorar qué beneficios tributarios pueden resultar aplicables a tu caso.
Si estás pensando en comprar una vivienda o tienes dudas sobre la aplicación del ITP reducido para familias numerosas, consúltanos antes de realizar los trámites fiscales.